Le marché immobilier s’ouvre un peu plus aux étrangers - Performance - Ecoaustral.com

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Maurice

Le marché immobilier s’ouvre un peu plus aux étrangers

Gregory Mayer, directeur général de Horizon Holidays et Sébastien Bax de Keating, fondateur et directeur : « Le programme R+2 est un vrai changement. Il pose les bases d'une éventuelle, et peut-être prochaine, ouverture totale du marché immobilier local aux étrangers. » Davidsen Arnachellum
Pour relancer le secteur et répondre à la concurrence internationale, les autorités ont revu leur stratégie en restructurant le marché et en permettant aux étrangers d’acquérir certains biens à des prix plus abordables.


Pendant une dizaines d’années, les autorités mauriciennes ont permis aux étrangers, via l'Integrated Resort Scheme (IRS) en 2002, le Real Estate Scheme (RES) en 2007, puis l'Integrated Hotel Scheme (IHS) en 2009, de faire l'acquisition d'un bien immobilier en toute propriété. Ces différents dispositifs ont permis de commercialiser quelque 500 villas et appartements. Selon le Board of Investment (BOI), l'agence de promotion des investissements, plus de 500 millions d'euros ont ainsi été injectées dans les IRS et 50 millions d'euros dans les RES rien qu'entre 2009 et 2011 ! Les Français (dont les Réunionnais) repré sentent 42% des acheteurs, suivis de près par les Sud-africains (28%) et les Britanniques (18%). Ils sont attirés, en particulier les Français, par une convention fiscale attrayante qui permet à leur bien de ne pas être intégré dans le calcul de l’ISF (Impôt sur la fortune), d’échapper à l’impôt en cas de plus-value et de ne pas être soumis aux droits de succession qui n’existent pas à Maurice. Mais attention !
Si le défunt ou ses héritiers sont fiscalisés en France, le régime français des droits de succession s’appliquera.
 

Le projet Royal Park est l'un des quatre projets immobiliers estampillés Property Development Scheme (PDS).  DR
Le projet Royal Park est l'un des quatre projets immobiliers estampillés Property Development Scheme (PDS).  DR

LE PROPERTY DEVELOPMENT SCHEME (PDS) POUR RESTRUCTURER LE MARCHÉ

Malgré ses avantages indéniables, le marché immobilier de luxe mauricien a montré ses limites. Il a ressenti les effets de la crise économique mondiale et, surtout, s’est trouvé confronté à une rude concurrence. « Peu de promoteurs mauriciens réalisent qu'en plus de la concurrence locale, ils affrontent une compétition mondiale... », souffle l’un d’entre eux. Les prix des IRS et des RES ont eu tendance à se rejoindre et les autorités mauriciennes ont voulu donner un second souffle au secteur et casser une image de « ghetto pour (ultra) riches » qui risquait de déstabiliser le tissu social. En juin 2015, les deux dispositifs ont fait place à un seul dispositif baptisé Property Development Scheme (PDS). Il faut préciser que les projets démarrés en RES et IRS avant la création du PDS gardent leur spécificité comme, par exemple, le projet RES Manta Cove, à Rivière-Noire... 
Les programmes immobiliers en PDS, accessibles aux étrangers, doivent se réaliser sur des terrains en toute propriété d’une superficie d’au moins 0,4220 hectare (1 arpent) et ne pas dépasser les 21 hectares (50 arpents). Se composant d'au moins six unités résidentielles de haut standing, ils doivent comprendre des installations et des aménagements de loisirs haut de gamme et proposer des services de gestion quotidiens (sécurité, maintenance, jardinage, collecte de déchets et service de ménage). Le PDS n’impose pas de prix minimum d’achat sur les villas. Mais reprenant les dispositions de l’IRS, si un étranger investit plus de 500 000 dollars (ou l’équivalent dans une autre devise étrangère librement convertible) dans une villa sous le régime PDS, il est alors admissible à un permis de séjour. Le PDS harmonise également les droits d'enregistrement à un taux unique de 5% au lieu d’un forfait de 70 000 dollars pour un bien en IRS et de 25 000 dollars pour un bien en RES.

UNE GARANTIE DOMMAGE OUVRAGE

Nouveauté d'importance du programme, pour répondre aux griefs de nombreux acquéreurs déçus par la « qualité moyenne » des produits, le dispositif prévoit une garantie dommage ouvrage, c'est-à-dire l'obligation pour les promoteurs de contracter vis-à-vis des acheteurs une assurance de dix ans portée sur le structurel et de deux ans pour le non structurel. Pour assurer le suivi des travaux, un cabinet d'audit indépendant est désigné pour superviser et contrôler le cahier des charges et des normes. « Il s'agit d'un choix stratégique qui va nous permettre de rassurer nos clients. D'ailleurs, il est probable que dorénavant tous les projets immobiliers devront intégrer ce contrôle », reconnaît un promoteur. « La mise en place du PDS vise à assainir et rationaliser le secteur », insiste-t-on à la section Hospitality & Property Development du BOI. 
 

Milene Hérent, consultante dans l'immobilier : « L'ouverture du marché de l'immobilier aux étrangers bouleverse la donne. Mais le grand oublié est le primo accédant mauricien. Il n'y a que très peu de produits qui soient proposés autour des 2,7 millions de roupies (71 052 euros), prix plafond pour ce type de clientèle. »  Davidsen Arnachellum
Milene Hérent, consultante dans l'immobilier : « L'ouverture du marché de l'immobilier aux étrangers bouleverse la donne. Mais le grand oublié est le primo accédant mauricien. Il n'y a que très peu de produits qui soient proposés autour des 2,7 millions de roupies (71 052 euros), prix plafond pour ce type de clientèle. »  Davidsen Arnachellum

LA DIMENSION SOCIALE DES PROJETS

Les projets en PDS doivent mettre l’accent sur la dimension sociale. Sur chaque lot vendu, le promoteur doit s’acquitter de 200 000 roupies (environ 5 200 euros) en faveur du PDS Special Fund, destiné à soutenir le développement économique de la région qui accueille l'opération immobilière. Lors de son lancement, le PDS imposait également un minimum de 25% des lots vendus à des Mauriciens, mais cette contrainte a fait grincer les dents de nombreux promoteurs immobiliers et a rapidement été abandonnée... La question de l'intégration sociale n'a pas pour autant été abandonnée et de nombreux projets l’avaient déjà prise en compte, comme le programme Azuri développé sous IRS. « Il est prévu un pôle de vie, en l’occurrence un marché, au sein du village », précise Sébastien Bax de Keating, le fondateur et directeur de l'entreprise Horizon Holidays. 
« Fin 2016, 22 projets immobiliers étaient recensés sous ce régime, dont quatre qui ont déjà obtenu leur certificat et pour lesquels les travaux on démarré », précise le BOI. C’est le cas du programme Plaisance City, dans le sud de l'île. Bénéficiant du soutien d’investisseurs français, il se compose d'un parc de bureaux, d'une résidence hôtelière 4 étoiles et de 340 appartements. Le montant des investissements s'élève à quatre milliards de roupies (plus de 100 millions d’euros). 

LE R+2 BOUSCULE LE MARCHÉ

Au-delà du PDS, les autorités mauriciennes, ont décidé d’ouvrir encore un peu plus le marché aux étrangers. L’objectif consiste à soutenir le marché de la construction (en attendant le début des grands travaux comme le métro express) et à attirer des étrangers aux compétences professionnelles pointues en leur proposant des biens plus abordables. Désormais, tout étranger, avec ou sans « Occupation Permit », « Residence Permit » ou « Permanent Residence » peut acheter un ou plusieurs biens dans un immeuble en copropriété d'au moins deux étages (R+2), et ce après l'approbation préalable du BOI. Le montant de l'acquisition ne doit pas être inférieur à 6 millions de roupies (158 000 euros). 
Pour Sébastien Bax de Keating, « cela offre de nouvelles opportunités à ceux qui recherchent une résidence secondaire ou un investissement sans briguer une résidence permanente ». 
Ces appartements proposent fréquemment vues sur mer, piscines collectives et terrasses privatives. « Ce dispositif va nous permettre d'ouvrir un nouveau marché. Par exemple, un expatrié, qui a un contrat de travail de trois ans et qui bénéficie d'une allocation-logement assez importante, parfois équivalente à des loyers de niveau européen, peut se tourner vers ce type de produits », ajoute Gregory Mayer, le directeur général d'Horizon Holidays. Avec ce dispositif, les autorités veulent aussi éviter une bulle immobilière liée à la sur-offre de produits immobiliers. « Il est probable que de nombreux étrangers, qui n'auraient jamais pensé acheter un bien immobilier à Maurice, feront le pas avec l'arrivée du R+2 », glisse un promoteur.
 

Située à Rivière Noire, sur la côte ouest, La Balise Marina, accessible aux étrangers, est la seule marina résidentielle de l’île.  DR
Située à Rivière Noire, sur la côte ouest, La Balise Marina, accessible aux étrangers, est la seule marina résidentielle de l’île.  DR

SAVOIR CHOISIR LES BONS PRODUITS

« Investir à Maurice reste intéressant car l'intérêt fiscal reste supérieur au prix de l'immobilier », souligne Milene Hérent, consultante en immobilier. Et de fait, certains projets R+2 peuvent même devenir des concurrents à des programmes PDS. Ils profitent du fait qu'ils n'ont pas l'obligation d'être situés sur un arpent (0,4220 hectare). Ils peuvent donc devenir de bons produits d'investissement tout en générant des revenus locatifs. « Il est possible de générer des plus-value avec des R+2 s’ils sont bien situés, comme dans le Nord et certaines zones littorales », précise Sébastien Bax de Keating. Et pour rassurer les acheteurs, la plupart des promoteurs proposent leur produit en GFA (Garantie future d'achèvement). Ils doivent fournir de solides garanties à leur banquier et l'acquéreur a ainsi l'assurance de la réalisation du projet et de la livraison de son bien. 
« Alors que les autorités mauriciennes ont abandonné l'idée d'un mélange social avec le PDS, le R+2 va permettre l'intégration sociale des étrangers qui vont s'immerger dans la vie locale », assure le fondateur d'Horizon Holidays.
« Mais l'ouverture du marché de l'immobilier aux étrangers bouleverse également la donne. Car le grand oublié est le primo accédant mauricien. Il n'y a que très peu de produits sur le marché qui soient proposés autour des 2,7 millions de roupies (71 052 euros), prix plafond pour ce type de clientèle », regrette Milene Hérent.

LA GESTION LOCATIVE
L'une des solutions pour valoriser son produit immobilier est de passer par la gestion locative. « Nous sommes quasiment les pionniers dans la gestion de biens immobiliers à Maurice. Depuis 2010, notre portefeuille a grossi : nous avons aujourd'hui 80 villas et appartements sous gestion dans différents sites dans l'île. Nos clients viennent de 37 pays, mais la France reste notre marché principal », précise Gregory Mayer, le directeur général d'Horizon Holidays. Même si les prix des loyers ont tendance à se tasser en raison d’une offre surabondante, le rendement reste très honnête, du moins dans les zones où se concentrent les expatriés, notamment dans la région de Grand-Baie, au nord et de Tamarin dans l’ouest, sans oublier des quartiers résidentiels des Plaines Wilhems (centre de l'île). À titre d’exemple, un bien d’une valeur de 200 000 euros, s’il est bien conçu, peut se louer, en longue durée, de 1 000 à 1 500 euros par mois. Ce qui fait un rapport locatif annuel de 6%à 9%, nettement mieux qu’à Paris ou sur la Côte d’Azur. Sans compter qu'il n'existe pas de taxe foncière dans les villages, ni même de taxe d'habitation. Les revenus locatifs sont taxés comme tous les revenus à 15%, mais il existe évidemment des abattements pour les résidents. 
LES QUATRE PROJETS PDS QUI ONT REÇU LEUR CERTIFICAT
ROYAL PARK - BALACLAVA
Le projet consiste en 20 unités bâties sur plus de deux arpents (0,844 hectares). Ces habitations bénéficient des structures de loisirs du programme immobilier Royal Park.
MARITIME REALTY CO. LTD - GRAND-BAIE
Il s'agit de 13 villas, 12 appartements, d'une salle de gym, d'un spa, d'un café, d'un coin pour enfants et d'une zone barbecue. Le tout sur trois arpents, à Grand-Baie.
PARKSIDE PROPERTIES LTD - SODNAC
Un programme situé en pleine ville, à Sodnac, près de Quatre-Bornes. Il comptera, sur un peu plus d’un arpent (0,4220 hectare), 74 appartements, six penthouses, un centre de bien-être ainsi que des infrastructures de divertissement. 
LES JARDINS DE GRAND-BAIE LTD - GRAND-BAIE
Le projet se compose de 16 villas avec des infrastructures commerciales, des bureaux, un terrain de jeux pour enfants, ainsi que des installations sportives.
SMART CITY : LA BONNE AFFAIRE ?
Présenté comme la mesure phare du Budget 2015-2016 de l'ancien ministre des Finances et du Développement économique, Vishnu Lutchmeenaraidoo, le programme « Smart City » a pris du plomb dans l'aile. Aujourd'hui, seuls les projets de Mon Trésor Smart City et Cap Tamarin Smart City ont obtenu leur certificat. Toutefois, il est aussi possible d'investir dans ce type de projet. « Le modèle proposé en Smart City reste intéressant car il permet d'investir dans différents types de logements (villas, appartements...). Il devrait drainer de nouveaux investisseurs et acteurs économiques. Il présente à la fois un fort potentiel économique et un intérêt social. Mais il faut qu'un régulateur indépendant puisse assurer la supervision », explique Milene Hérent, consultante en immobilier.
PASSER SA RETRAITE À MAURICE
Un retraité étranger qui acquiert un bien peut obtenir un permis de résidence et ainsi profiter de son bien à condition de justifier d’un certain niveau de revenus. Contrairement à de nombreux pays, il peut acquérir ce bien en toute propriété et non sous la forme d’un bail emphytéotique de longue durée. Pour être éligible pour un permis de trois ans (renouvelable) en tant que retraité sans citoyenneté mauricienne, il faut être âgé de 50 ans ou plus et s’engager à virer, sur un compte bancaire à Maurice, au moins 40 000 dollars américains par an (ou l’équivalent en devises étrangères). Le montant total transféré sur trois ans représente donc un minimum de 120 000 dollars.
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Le marché immobilier s’ouvre un peu plus aux étrangers

 Pendant une dizaines d’années, les autorités mauriciennes ont permis aux étrangers, via l'Integrated Resort Scheme (IRS) en 2002, le Real Estate Scheme (RES) en 2007, puis l'Integrated Hotel Scheme (IHS) en 2009, de faire l'acquisition d'un bien immobilier en toute propriété. Ces différents dispositifs ont permis de commercialiser quelque 500 villas et appartements. Selon le Board of I...